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4月13日，植信投資研究院發(fā)布《冬天已去，春天來了嗎?2021年房地產(chǎn)市場回顧與2022年展望》研究報告(以下簡稱《報告》)。《報告》指出，一季度房貸利率繼續(xù)下降，首套房和二套房貸款加權(quán)平均利率較2021年末分別下降15-25個基點。與此同時，居民住房信貸意外負(fù)增長，說明房地產(chǎn)市場景氣度仍在慣性下降。

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于下行筑底階段。《報告》建議，房地產(chǎn)維穩(wěn)政策可依照“改善購房者預(yù)期—>釋放合理購房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供給”的方向和路徑，精準(zhǔn)施策。

政策層面，《報告》認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)政策明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，突出“因城施策”。在穩(wěn)增長的政策大背景下，主基調(diào)偏暖。為更好滿足購房者的合理住房需求，住房金融總體上將進(jìn)一步回暖，居民房貸利率將小幅下調(diào)，個人按揭貸款增速有望回升;公積金和首付比例等政策可能會進(jìn)一步松動，以釋放合理的購房需求。地方政府也將積極發(fā)力，落實穩(wěn)樓市的舉措。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，支持樓市良性循環(huán)和健康發(fā)展。

交易方面，《報告》研判，房地產(chǎn)市場銷售可能先抑后穩(wěn)。2022年初房地產(chǎn)市場景氣度仍在慣性下降，主因是全國諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊以及短期房價預(yù)期看空等因素所致。到三季度則可能逐步企穩(wěn)。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。

考慮到供求關(guān)系帶來的銷售波動等因素，《報告》預(yù)計全年房價漲幅可能在大部分時間內(nèi)面臨下行態(tài)勢。新房價格漲幅可能從2021年末的2%降至0.8%，二手房價格漲幅從1%降至0.1%。

與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險仍值得關(guān)注，這也是風(fēng)險主要聚集的地方?！秷蟾妗分赋觯?022年初金融委會議提出“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案”。住房金融環(huán)境在2021年四季度邊際改善不等于融資環(huán)境轉(zhuǎn)為實質(zhì)性寬松。除央企國企和部分資質(zhì)較好的民營地產(chǎn)企業(yè)外，仍需要高度警惕部分房企現(xiàn)金流和債務(wù)問題。

展望未來，《報告》表示，針對改善購房者預(yù)期，可采取的手段包括提供穩(wěn)定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購房家庭貸款需求;下調(diào)庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例;對一線和重點二線城市違規(guī)購房行為保持高壓監(jiān)管政策。針對緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，商業(yè)銀行應(yīng)加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求;開發(fā)貸實施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加并購貸款;嚴(yán)禁商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)隨意停貸、抽貸;放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn);加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。(實習(xí)記者 許予朋)

關(guān)鍵詞： 植信投資研究院 房地產(chǎn)市場 房貸利率 按揭貸款 二手房價格