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由于是2018年首場(chǎng)土拍，以及有拍出新單價(jià)地王的可能，廈門(mén)集美三幅地塊的出讓尤為引人關(guān)注。但結(jié)果顯示，廈門(mén)土地市場(chǎng)同樣遭遇“遇冷”。

4月25日，廈門(mén)集美如期以“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式拍賣(mài)集美新城兩幅宅地和一幅翔安新圩的宅地。最終，三地塊分別由建發(fā)、國(guó)貿(mào)和世茂競(jìng)得，總成交額54億元，整體溢價(jià)率僅15.14%，遠(yuǎn)未達(dá)到70.34億元的最高總限價(jià)，也未出現(xiàn)被期待已久的新“地王”。

對(duì)此，市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，這主要還是政策調(diào)控的結(jié)果，且廈門(mén)今年1月份的《政府工作報(bào)告》中還再次明確“確保去化周期和房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間”，2018廈門(mén)的新房?jī)r(jià)格體系已成定局，所以要拍出高單價(jià)“面粉”的可能性不大。

另有分析則表示，廈門(mén)今年以來(lái)樓市成交趨冷，難以激起房企們的搶地?zé)崆椤?/p>

“限價(jià)地”攬金54億元

3月31日，在海南落地“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”的同一天，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局宣布將于4月25日公開(kāi)出讓2018JP01等三幅地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

由于是廈門(mén)年內(nèi)首次推地，市場(chǎng)對(duì)三幅地塊亦是充滿了各種期待，且其中位于集美新城的2018JP01地塊與J2018P01地塊，因上限樓面價(jià)達(dá)到34502.9元/平方米及37500元/平方米，刷新廈門(mén)上限樓面價(jià)歷史紀(jì)錄，更是超過(guò)集美區(qū)32825元/平米的單價(jià)地王紀(jì)錄，以致大多預(yù)測(cè)更傾向認(rèn)為集美新城2地將會(huì)晉升為集美新“地王”。

不過(guò)經(jīng)歷了4月25日平淡收戰(zhàn)的土拍后，三地塊均未觸及上限樓面價(jià)，總收金54億元，整體溢價(jià)率僅15.14%，土拍紀(jì)錄也未被刷新。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次最先出讓的翔安區(qū)X2017P07號(hào)地塊，除了包含城鎮(zhèn)住宅用地外，還包含社會(huì)福利用地(社區(qū)老年人日間照料中心)，以致地塊最終僅獲得世茂一家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，并毫無(wú)懸念地以底價(jià)9.03億元成交，折合樓面價(jià)20009元/平方米。

該地塊要求“90平方米以下住房面積占比不低于70%”，建筑風(fēng)格必須是新閩南風(fēng)格。

第二幅亮相的是集美2018JP01地塊，與前期“大熱”預(yù)期不同的是，拍地現(xiàn)場(chǎng)一開(kāi)始竟全場(chǎng)沉默，良久后才由國(guó)貿(mào)報(bào)出第一次價(jià)格，此后報(bào)價(jià)也以平緩節(jié)奏為主，中途雖有中南、建發(fā)、華潤(rùn)等加入報(bào)價(jià)，但這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)的主角多是國(guó)企、央企。

2018JP01地塊最終獲得104次舉牌，歷時(shí)37分鐘后，由建發(fā)旗下的廈門(mén)兆祁隆房地產(chǎn)投資有限公司以23.92億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)27977元/平方米，溢價(jià)率21.61%。未觸及上限總價(jià)29.5億元，上限樓面價(jià)34502.9元/平方米。

壓軸出場(chǎng)的集美J2018P01地塊，位于集美區(qū)杏林北二路與杏錦路交叉口西北側(cè)，地塊區(qū)位優(yōu)越，交通通達(dá)性好，教育、生活及公共配套齊全，且周邊樓盤(pán)眾多，居住氛圍良好，因此也被公認(rèn)為本次土拍資質(zhì)最好的一幅商住地。

此地剛開(kāi)拍即相繼獲得了雅居樂(lè)、華潤(rùn)、特房、金地等舉牌，但國(guó)貿(mào)、保利的加入使土拍成了這兩家的戰(zhàn)場(chǎng)，不過(guò)整場(chǎng)爭(zhēng)奪僅維持15分鐘，即由國(guó)貿(mào)旗下的廈門(mén)悅坤企業(yè)管理咨詢有限公司勝出，成交總價(jià)21.05億元，成交樓面價(jià)28915元/平方米。

集美J2018P01地塊同樣未觸及上限總價(jià)27.3億元，上限樓面價(jià)37500元/平方米，“地王”預(yù)言落空。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢資料了解，集美兩幅地塊同樣要求“一次性全部對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售”，在戶型上均強(qiáng)制性要求建設(shè)建筑面積144平方米以下住宅，并且不得設(shè)計(jì)為躍層戶型。兩地塊出讓文件中也并未要求執(zhí)行“7090”政策。

地市“遇冷”背后

集美新城2地塊雖集齊了商業(yè)、交通、教育、景觀等一應(yīng)配套，卻依然未能逃脫近來(lái)地市“遇冷”的情況。

有分析就指出，目前正是政策趨緊窗口，今年前3個(gè)月，全國(guó)已相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控70余次，且首當(dāng)其沖的都是房?jī)r(jià)快速上漲的城市，在此背景下，“面包”價(jià)格不得過(guò)快上漲必將倒逼“面粉”價(jià)格的穩(wěn)定，房企“謹(jǐn)慎”拿地將成為大勢(shì)所趨。

另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也指出，僅3月份以來(lái)，全國(guó)已超過(guò)20個(gè)城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，共計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容達(dá)26條，而本輪典型的調(diào)控政策是，熱點(diǎn)城市購(gòu)房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號(hào)選擇限價(jià)房，三四線城市加入限售。

此外，廈門(mén)今年1月份的《政府工作報(bào)告》會(huì)議還再次明確“確保房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間”，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”成為主基調(diào)，2018廈門(mén)的新房?jī)r(jià)格體系已成定局，所以要拍出高單價(jià)地塊的可能性不大。

與此同時(shí)，據(jù)廈門(mén)業(yè)內(nèi)人士指出，目前廈門(mén)土拍氣勢(shì)銳減，另一個(gè)原因是高地價(jià)項(xiàng)目大多面臨著開(kāi)工難、入市難的現(xiàn)實(shí)。

據(jù)介紹，目前廈門(mén)地價(jià)在3萬(wàn)+的項(xiàng)目，從預(yù)售證上看，多為別墅產(chǎn)品，疊墅均價(jià)5-5.5萬(wàn)元，走量節(jié)奏較慢。其余率先入市的多是地價(jià)2萬(wàn)+項(xiàng)目，首批高層價(jià)格預(yù)售價(jià)也是批到3.5-3.8萬(wàn)元左右，疊墅均價(jià)4.5-5萬(wàn)元，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有太大刺激。

另?yè)?jù)廈門(mén)中原研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年第一季度，廈門(mén)市一手住宅商品方面成交1352套，面積18.06萬(wàn)平方米，同比跌幅達(dá)66.8%;成交均價(jià)38640元/平方米，同比上漲13%。

其分析就指出：“2018年第一季度廈門(mén)樓市成交處于低迷態(tài)勢(shì)，主要在于樓市調(diào)控之下客戶觀望情緒蔓延，且房貸利率不斷收緊，疊加項(xiàng)目?jī)r(jià)格高位企穩(wěn)，購(gòu)房成本加大，致使成交低位徘徊。”

總而言之，調(diào)控政策趨嚴(yán)，樓市成交趨冷，正迫使開(kāi)發(fā)商們更謹(jǐn)慎去拿地。除了本次廈門(mén)首場(chǎng)土拍外，上周的福州首拍同樣遇冷。

4月19日，沉寂了數(shù)月的福州土地市場(chǎng)迎來(lái)了今年首批地塊出讓，但市場(chǎng)似乎并沒(méi)有展現(xiàn)太多的熱情。福州當(dāng)天推出的8宗地塊中，1宗流拍、臺(tái)江2地轉(zhuǎn)掛牌，成功出讓的5地塊中，有3宗為底價(jià)成交，余下兩宗溢價(jià)僅為12%和14%。

關(guān)鍵詞： 地市 廈門(mén) 背后