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房地產(chǎn)行業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換時期，頭部房企各有看點，打通REITs則是走向全能王者的重要一環(huán)。以綜合開發(fā)運營見長的招商蛇口(001979.SZ)，近年展現(xiàn)出從產(chǎn)品力、服務(wù)力到運營力的系統(tǒng)性的升級，在REITs賽道上更可謂“遙遙領(lǐng)先”。

在公募REITs領(lǐng)域，招商蛇口及蛇口產(chǎn)園REIT素來秉承勇立潮頭的理念，創(chuàng)下多次第一個吃螃蟹的標(biāo)桿。

早在2021年6月，蛇口產(chǎn)園REIT就作為首批公募REITs項目之一在深交所上市，拉開了中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的大幕；2023年6月16日，它再次成為首批完成擴(kuò)募的REITs之一，將招商局光明科技園內(nèi)的科技企業(yè)加速器二期項目裝入囊中。彼時的擴(kuò)募，不僅標(biāo)志著“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動格局的落地，也為蛇口產(chǎn)園REIT后續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張埋下了伏筆。

(資料圖片)

如今，三年后，這個先行者又要創(chuàng)造一個新的紀(jì)錄。

2025年4月17日，招商蛇口發(fā)布第二次擴(kuò)募并新購入不動產(chǎn)項目的提示性公告，蛇口產(chǎn)園REIT正式啟動二次擴(kuò)募。如今時隔一年，招商蛇口于2026年4月29日晚再次披露《關(guān)于開展博時蛇口產(chǎn)園REIT第二次擴(kuò)募并新購入不動產(chǎn)項目的公告》。根據(jù)該公告，目前該二次擴(kuò)募事項已通過董事會決議。

據(jù)此判斷，蛇口產(chǎn)園REIT二次擴(kuò)募或已基本完成發(fā)改委階段審核工作，預(yù)計近期即可正式申報，若順利落地，它將成為國內(nèi)市場首單完成兩次擴(kuò)募的REITs，這在行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，是有一個屬于招商蛇口及蛇口產(chǎn)園REIT的里程碑事件。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的首個“混包”擴(kuò)募

更值得關(guān)注的是，這次裝入的資產(chǎn)成色。

根據(jù)方案，本次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目共兩個，一為光明項目(二期擴(kuò)募)，二為南油項目。

光明項目(二期擴(kuò)募)由招商蛇口全資子公司深圳市招明物業(yè)租賃有限公司持有，位于深圳市光明新區(qū)鳳凰辦事處高新園區(qū)25號路以南的招商局光明科技園B地塊，具體包括B1B2棟、B5棟、B6棟、B7棟、B8棟。其中，B1B2棟、B5、B6棟為研發(fā)類，B7、B8棟為配套宿舍，業(yè)態(tài)組合頗為成熟。如果對蛇口產(chǎn)園REIT比較熟悉，不難發(fā)現(xiàn)光明項目(二次擴(kuò)募)資產(chǎn)與首次擴(kuò)募資產(chǎn)的地理位置關(guān)系是相當(dāng)緊密的——兩者同處于招商局光明科技園范圍內(nèi)，首次擴(kuò)募的“光明加速器二期項目”亦坐落于此。也就是說，這次裝入的光明項目(二期擴(kuò)募)，與首次擴(kuò)募裝入的資產(chǎn)實際上位于同一園區(qū)，二次擴(kuò)募則在資產(chǎn)層面擴(kuò)展了更多樓棟，形成了園區(qū)的連環(huán)裝。從2021年首發(fā)、2023年首次擴(kuò)募的募集資金投入光明科技園、到如今接近二次擴(kuò)募推出，這也標(biāo)志著招商蛇口“投，融，建，管，退”的全生命周期發(fā)展模式得以進(jìn)一步深化。

如果說這種同一區(qū)域的縱深布局代表著蛇口產(chǎn)園REIT的持續(xù)深耕，那么南油項目，則代表著資產(chǎn)端的橫向拓展。

南油項目由招商蛇口全資子公司深圳市南油(集團(tuán))有限公司持有，位于深圳市南山區(qū)媽灣大道前海易港中心，以及南山街道前海媽灣片區(qū)十八開發(fā)單元前海易保園區(qū)的W6、W7倉庫及輔助樓。

這個位置，在前海媽灣片區(qū)，與蛇口產(chǎn)園REIT此前持有的蛇口網(wǎng)谷、光明科技園形成了一張橫跨深圳“東-中-西”的資產(chǎn)版圖。這二者共同構(gòu)成了蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募的關(guān)鍵亮點之一——它將成為市場首單“混包資產(chǎn)”擴(kuò)募的REITs，即產(chǎn)業(yè)園+倉儲物流兩類資產(chǎn)打包入池。

資產(chǎn)的注入，兼顧了規(guī)模和業(yè)態(tài)雙重層面的提升，對基金資產(chǎn)組合的分散化無疑有所助益，也能為產(chǎn)品在現(xiàn)金流、收益率方面帶來更高穩(wěn)定性。

下行階段，蛇口產(chǎn)園REIT答卷可圈可點

把視野拉回到蛇口產(chǎn)園REIT本身的運營表現(xiàn)，在產(chǎn)業(yè)園REIT板塊整體萎靡的階段，蛇口產(chǎn)園REIT交出的答卷同樣可圈可點。

根據(jù)《博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2026年第1季度報告》，2026年一季度，蛇口產(chǎn)園REIT實現(xiàn)收入4105.84萬元，凈利潤998.19萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3400.75萬元。更值得關(guān)注的是其出租率表現(xiàn)——報告期末出租率85.15%、報告期平均出租率85.40%，在非廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，該出租率表現(xiàn)位列第一。

回看蛇口產(chǎn)園REIT的發(fā)展路線，從首發(fā)募資，到2023年擴(kuò)募裝入光明加速器二期，再到如今二次擴(kuò)募同時打包產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流資產(chǎn)——每一步都顯得頗有章法。在先發(fā)優(yōu)勢這個優(yōu)勢標(biāo)簽之外，蛇口產(chǎn)園REIT正用真實的運營數(shù)據(jù)、逐步擴(kuò)張的資產(chǎn)版圖，證明著產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs持續(xù)擴(kuò)容的可行性與可持續(xù)性。

此外，2026年4月16日，招商蛇口披露了《關(guān)于籌劃招商基金招商蛇口租賃住房REIT新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的提示性公告》，其旗下的蛇口租賃住房REIT也即將啟動擴(kuò)募并新購入招商桃花園六期的8棟公共租賃住房。

正如招商蛇口年報所述戰(zhàn)略，在行業(yè)凜冬，招商蛇口正適時穩(wěn)步推進(jìn)REITs擴(kuò)募，構(gòu)建“開發(fā)－運營－資本化－再投資”的良性循環(huán)，開拓新業(yè)務(wù)增長曲線。無論是蛇口產(chǎn)園REIT二次擴(kuò)募作為又一個市場首單的亮相，還是租賃住房REIT的全新擴(kuò)募，招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式表現(xiàn)值得期待。

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