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當(dāng)下，面對深度調(diào)整的房地產(chǎn)市場，行業(yè)正遭遇融資受限、盈利空間收窄等多重壓力，越來越多的上市公司從“重資產(chǎn)開發(fā)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營”。10月15日晚間，南國置業(yè)股份有限公司（*ST南置，002305.SZ）就深交所關(guān)于公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)下發(fā)的監(jiān)管問詢函，發(fā)布回復(fù)公告。公司針對重大資產(chǎn)出售的必要性、持續(xù)經(jīng)營能力、未來發(fā)展規(guī)劃等在內(nèi)的多項(xiàng)問詢逐一詳細(xì)回復(fù)，多維度回應(yīng)監(jiān)管及市場關(guān)注，加快推動公司向綜合性城市運(yùn)營服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

戰(zhàn)略性剝離：輕裝上陣是必要選擇

近年來，我國城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，以南國置業(yè)為代表的一批上市公司處于持續(xù)虧損狀態(tài)，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。

(資料圖)

根據(jù)公告，南國置業(yè)將全面剝離處于持續(xù)虧損狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，之后全面聚焦商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等城市運(yùn)營輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。從此次回復(fù)公告內(nèi)容看，剝離的資產(chǎn)多為高負(fù)債、高周期性項(xiàng)目，全部轉(zhuǎn)讓至控股股東中國電建地產(chǎn)下屬子公司，從而緩解上市公司債務(wù)壓力，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

可以明顯看出，此舉不僅僅是“保殼”層面的應(yīng)急措施，而是上市公司主動調(diào)整發(fā)展方向，構(gòu)建可持續(xù)商業(yè)模式的關(guān)鍵一步。商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅具備更強(qiáng)的穩(wěn)定性與可復(fù)制性，也更容易獲得資本市場認(rèn)可。

事實(shí)上，南國置業(yè)并非首個(gè)做出類似選擇的房地產(chǎn)上市平臺。此前，招商蛇口、華遠(yuǎn)地產(chǎn)以及格力地產(chǎn)等央國企房企紛紛轉(zhuǎn)型。

其中，招商蛇口推進(jìn)“運(yùn)營+投資”雙輪驅(qū)動以降低重資產(chǎn)比重，華遠(yuǎn)地產(chǎn)則剝離核心地產(chǎn)資產(chǎn)聚焦專業(yè)化運(yùn)營，格力地產(chǎn)更是同步進(jìn)行剝離和置入，將主業(yè)切換為免稅經(jīng)營。

這些案例顯示，在市場風(fēng)險(xiǎn)偏好下降和政策導(dǎo)向趨嚴(yán)的多重因素下，“重資產(chǎn)模式”正面臨生存壓力，而輕資產(chǎn)模式具備更強(qiáng)的適應(yīng)能力和估值彈性。

價(jià)值重估：南國置業(yè)未來發(fā)展優(yōu)勢顯著

完成本次資產(chǎn)出售后，南國置業(yè)將成為一家輕資產(chǎn)運(yùn)營平臺，公司未來發(fā)展前景主要基于以下兩大核心優(yōu)勢：

其一，控股股東的持續(xù)賦能與協(xié)同效應(yīng)。作為中國電建地產(chǎn)旗下唯一的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理平臺，南國置業(yè)在未來發(fā)展中將繼續(xù)獲得控股股東的強(qiáng)力支持。中國電建地產(chǎn)體系內(nèi)仍持有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、長租公寓等各類存量資產(chǎn)，這為南國置業(yè)提供了首選的、可依賴的內(nèi)需市場，是其業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展的“壓艙石”。

其二，多年深耕積累的專業(yè)能力與品牌價(jià)值。經(jīng)過多年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的精耕細(xì)作，南國置業(yè)已建立起一套成熟的“大運(yùn)營體系”（商業(yè)運(yùn)營板塊，公司保留資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目21個(gè)，運(yùn)營面積約123萬平方米；產(chǎn)業(yè)運(yùn)營板塊，保留6個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目，運(yùn)營面積約13萬平方米；長租公寓板塊，保留9個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目，運(yùn)營面積約13萬平方米），在項(xiàng)目定位、招商推廣、精細(xì)化運(yùn)營等方面形成了核心能力。公司通過固化產(chǎn)品線、標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程，已具備了較強(qiáng)的業(yè)務(wù)復(fù)制和輸出能力。以華中小龜山金融文化公園項(xiàng)目為例，公司順應(yīng)城市發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞城市定位，聯(lián)合湖北電建一公司及長創(chuàng)基金對其進(jìn)行更新改造，歷時(shí)3年，將舊工業(yè)廠區(qū)進(jìn)化為新型金融生態(tài)園區(qū)，成為全省城市更新改造的新名片。

根據(jù)此次回復(fù)公告，針對未來發(fā)展規(guī)劃，南國置業(yè)致力于成為覆蓋商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、長租公寓等多領(lǐng)域的綜合性城市運(yùn)營服務(wù)商。

從資本市場的反饋來看，剝離后聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)大多獲得了估值修復(fù)。此類公司的核心優(yōu)勢包括低杠桿、抗周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定等，主要依靠輸出品牌、管理體系和專業(yè)服務(wù)獲取收入，資本開支相對較小，有利于企業(yè)穿越行業(yè)周期，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展。以招商積余、南都物業(yè)等物管公司為例，其市盈率在A股市場普遍顯著高于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

多位業(yè)內(nèi)資深分析師指出，南國置業(yè)完成重大資產(chǎn)剝離并聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)后，同樣有望復(fù)制上述公司實(shí)現(xiàn)價(jià)值重估的路徑。

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